來源：華爾街見聞 韓旭陽
隨著利率上升以及銀行業危機的爆發，銀行信貸標準正在顯著收緊，美國商業地產已經“危機四伏”。
美國銀行業警告稱，美國商業地產將是“下一個暴風眼”。
隨著今年以來市場利率上升、房屋價格下跌，以及遠端工作和電子商務的興起削弱了對辦公和零售空間的需求，美國商業地產市場受到了重大衝擊。矽谷銀行、簽名銀行(0.0344, 0.01, 37.60%)(70, 0.00, 0.00%) Signature Bank 和第一共和銀行的破產危機加劇了這一問題，因為這些地區性銀行提供了大量的商業房地產貸款。
據報導，美國一家大型銀行的首席執行官表示：
未來幾年，很多此類房地產貸款將到期，其中很大一部分是由地區性銀行提供資金的。
商業地產是槓桿上的槓桿。如果人們被迫迅速解除這種槓桿，它可能會在其他地方突然出現。
金融服務公司 Guggenheim Partners 的首席投資官 Anne Walsh 認為，商業地產的痛苦將集中在美國的某些地區，包括舊金山和紐約等大城市的中心，以及需要維修的辦公大樓：“我們可能會進入房地產衰退，但不會是整個房地產市場。貸款人會對他們願意發放的貸款非常挑剔。”
Walsh 指出，一些貸款機構要求房產所有者提供個人擔保，即借款人以自己的資產作為抵押，這是貸款標準收緊的一個訊號，也是銀行貸款規模收縮的跡象。在美國聯準會週一公佈的一項調查中，多數美國銀行表示，它們在第一季度收緊了非住宅物業擔保貸款的信貸標準，而沒有一家銀行放鬆其標準。
商業地產是典型的利率敏感型資產，抵押貸款利率大多由長端美債利率加成而得。美國商業地產過去曾擁有過輝煌時刻。根據MSCI Real Assets的資料，從1993年底到2022年中，美國商業房地產價格上漲了近四倍，輕鬆超過了通膨。
但近年來，屋漏偏逢連夜雨，美國商業地產已經“危機四伏”。根據美國最大的商業房地產資料服務商 CoStar Group 的統計，今年第一季度美國寫字樓空置率達到12.9%，創下紀錄新高，超過了2008年金融危機期間的空置率峰值。
越來越多的華爾街分析師們開始提出，商業地產將成為美國經濟的“定時炸彈”，這關係到的不僅是大小銀行，還有廣泛的美國經濟，而一旦商業地產暴雷，緊隨其後的很可能是美國聯準會的再次QE。摩根士丹利(84.37, -0.06, -0.07%)分析師上月警告稱，美國寫字樓和零售商業地產可能將出現30-40%的回撤。
上個月，伯克希爾哈撒韋(499000, 2000.00, 0.40%)公司副董事長查理·芒格也警告稱，美國商業地產市場正在醞釀一場風暴，隨著地產價格下跌，美國銀行業“充斥著不良貸款”。他表示：
很多房地產的情況已經不太妙了。我們有很多陷入困境的辦公樓，很多陷入困境的購物中心，還有很多陷入困境的其他房地產。外面哀鴻遍野。
上週六，在伯克希爾公司的年度股東大會上，巴菲特也提醒，在美國和其他一些國家，商業地產問題可能會非常大，“情況比較負面，但是我們會度過這場危機”。芒格則表示，伯克希爾從未在商業地產上表現活躍，預計不會受到巨大影響，但美國和全球其他地方的市中心空心化將是“相當突出和令人不快的”。
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